2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132支；從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長(zhǎng)，幅度達(dá)到79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。

盡管日前央行對(duì)銀行“喊話”，要求保障個(gè)人住房貸款的發(fā)放，但對(duì)于幾乎被同樣收緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，監(jiān)管層似乎并沒(méi)有松綁計(jì)劃。

業(yè)內(nèi)人士指出，在從前的主流融資渠道——銀行信貸“此路不通”后，面臨流動(dòng)性壓力的地產(chǎn)商正試圖通過(guò)房地產(chǎn)私募基金等其他渠道緩解資金之渴。

傳統(tǒng)信貸渠道“此路不通”

2014年的房地產(chǎn)業(yè)，正面臨巨大的流動(dòng)性壓力。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被從嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模也呈現(xiàn)出縮水跡象。

央行的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬(wàn)億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例達(dá)28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)貸款增速在歷時(shí)兩年的受限后，2013年有小幅回升，個(gè)人住房貸款在2013年實(shí)現(xiàn)較高增速。而基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和保障房信貸的擠出效應(yīng)，曾經(jīng)作為房地產(chǎn)商最重要的資金來(lái)源的銀行開(kāi)發(fā)貸，近年來(lái)的占比不斷下滑。

“雖然開(kāi)發(fā)貸款總量上仍在增長(zhǎng)，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸暴露，銀行現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度非常謹(jǐn)慎，一直在按照監(jiān)管的要求實(shí)施限額管理。”某股份制商業(yè)銀行對(duì)公信貸部人士向記者透露。這位人士的話語(yǔ)，從一些銀行公開(kāi)披露的信息上也能得到印證。

據(jù)工商銀行2013年年報(bào)顯示，2013年工商銀行的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目金額減少了38.85億元，同比下降0.7%；而且2013年工商銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的貸款也減少了236.01億元。

不僅銀行層面開(kāi)始預(yù)警房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，作為地產(chǎn)商融資的另一重要渠道，信托公司對(duì)于此前的熱門(mén)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托，也開(kāi)始說(shuō)“不”。

進(jìn)入2014 年，新發(fā)行的信托產(chǎn)品中房地產(chǎn)信托的規(guī)模和占比均大幅下降。據(jù)用益信托網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2014 年一季度，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模764.8 億元，環(huán)比下降39%，一季度新發(fā)行的地產(chǎn)信托占比為31.58%，較2013年四季度的35.84%明顯下降。

對(duì)此，百瑞信托發(fā)布的一份報(bào)告指出，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和占比“雙降”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)近期出現(xiàn)了周期性回落，融資需求相對(duì)低迷。更為重要的是，此前出現(xiàn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件使得信托公司和投資者對(duì)于新項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎。

百瑞信托同時(shí)指出，房地產(chǎn)信托在今年第一季度發(fā)行規(guī)模同比8.7%的增長(zhǎng)率為近年來(lái)較低水平，如果二季度發(fā)行規(guī)模依然維持這樣的同比增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)信托規(guī)模可能會(huì)逐步逼近拐點(diǎn)。

房地產(chǎn)私募基金暴增

在銀行和信托將地產(chǎn)商們?nèi)谫Y的門(mén)漸漸關(guān)上的同時(shí)，房地產(chǎn)私募基金卻為其打開(kāi)了一扇窗。2013年，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)私募基金的規(guī)模發(fā)生了一次爆發(fā)性的增長(zhǎng)。

據(jù)清科研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報(bào)告》顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132支；從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長(zhǎng)，幅度達(dá)到79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時(shí)也吸收了一部分傳統(tǒng)VC/PE投資者轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告還顯示，在二級(jí)行業(yè)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

“2013年房地產(chǎn)私募基金的大發(fā)展，一方面源于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的有利環(huán)境，另一方面民間資本的活躍參與也起到了關(guān)鍵作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)和分化，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境也發(fā)生著深刻變革，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)正從傳統(tǒng)的以銀行貸款和銷(xiāo)售回款為主的傳統(tǒng)融資向多樣化的融資策略轉(zhuǎn)變。”某地產(chǎn)私募業(yè)內(nèi)人士如此分析房地產(chǎn)私募基金在2013年的超速發(fā)展。

但在飛速發(fā)展的背后，上述業(yè)內(nèi)人士也指出了目前房地產(chǎn)私募基金業(yè)存在的一些制約因素。“其中主要包括投資者的成熟度不夠，如對(duì)收益率要求與風(fēng)險(xiǎn)不匹配，投資期限較短等；此外機(jī)構(gòu)投資者參與地產(chǎn)投資的形式和規(guī)模尚有限，投資的業(yè)態(tài)類型較為單一；從募資投資的先后順序講，市場(chǎng)中主要是先找項(xiàng)目后募集資金的項(xiàng)目型基金，先募后投的主動(dòng)管理基金比較少。”

他認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金業(yè)未來(lái)的機(jī)遇，在于基金管理人需要具備主動(dòng)投資能力，對(duì)物業(yè)等資產(chǎn)進(jìn)行增值管理的運(yùn)營(yíng)能力等。

而在業(yè)內(nèi)投資歷史最長(zhǎng)的地產(chǎn)私募基金中城投資總裁路林看來(lái)，地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，“但這不說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)就不會(huì)發(fā)展了，這幾年開(kāi)發(fā)商的投資額每年都有近萬(wàn)億元的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)私募基金作為‘體制外’的融資渠道，正日漸受到開(kāi)發(fā)商的重視。”