當地產商的融資渠道逐一被“設限”后，“另一扇窗”正在被敲開。擁有“海外關系”的房地產企業開始利用外資布局國內樓市。2010年下半年以來，海外資金與國內房企合作、注資開發項目的案例大量浮出水面。保守估計，去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。

    “走FDI途徑、實行基金化運作，是外資進入國內地產項目的主要特點，而外資投資的項目絕大部分是商業地產。”陽光股份副總裁楊寧在接受中國證券報專訪時表示。

    通過將資金分解到國內各省市外商直投項目的額度內，或者通過境外紅籌公司的票據融資，包括主權基金在內的海外資金正在潛入國內房地產業。這類外資多數以有限合伙人的身份出現，并投資于一二線城市的商業地產項目。“為分享中國城市化和人民幣升值的雙重收益，這類外資沉淀的期限很長，而國內很多開發商也都在試圖打通這一私募融資的渠道。”業內人士坦言。

    “合謀”主權基金

    “境外資金尤其是東南亞的主權基金，很看好中國的持有型房地產物業。2003年以來，包括新加坡政府產業投資公司在內的多只主權基金已紛紛進入。”楊寧介紹。

    謀求長期穩定收益的外資與“求錢若渴”的國內地產商一拍即合。與Pre-IPO時的財務投資不同，進入房地產領域的外資在股權層面更側重于控股權。

    2007年4月，新加坡政府產業投資公司設立特殊目的公司Reco Shine Pte Ltd，認購陽光股份非公開發行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽光股份的控股股東。隨后，陽光股份與新加坡政府產業投資公司在土地開發和項目運營上開始“出雙入對”。2008年以來，陽光股份共斥資逾30億元相繼收購家世界18個物業組成的資產包等項目，其相當一部分資金來源于新加坡政府投資公司。

    據中國證券報記者不完全統計，目前，單與主權基金有合作的國內房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類似于中國的中投公司，主要負責運用部分政府的外匯儲備進行對外投資。目前，作為境外戰略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽光股份合作外，還與首創置業、凱德置地等公司有合作。

    “在具體項目的運作上，我們和新加坡政府投資共同出資設立公司，我們負責實際運營，因此充當GP的角色，而新加坡政府投資則充當LP。收益方面，除了按股權比例分成外，我們還享有商業管理收入。”楊寧介紹。

    在陽光股份目前運營的商業項目中，除北京地區的6個項目外，其余項目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產包中位于天津的5個項目為例，新加坡政府投資的持股比例達到了90%。

    “外資通過當地的FDI額度進來，分解成5個項目公司用來收購具體項目。我們則認購項目中的部分股權。但項目公司的具體運營則由我們全權負責。”楊寧表示。2010年上半年，陽光股份商業物業租賃收入達1.11億元，資產交易服務及運營管理費收入1871.2萬元，增長顯著。

    目前，新加坡、菲律賓、馬來西亞等政府投資基金均通過類似途徑進入中國。而萬科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內一線房企的項目中也都有外資的身影。

    外商直投激增

    “2010年，包括主權基金在內的各路外資，進入國內地產業呈加速趨勢，FDI中有近四分之一進入了房地產領域。”商務部一位官員近期透露。

    除主權基金外，境外其他私募基金也紛紛搶灘國內樓市。2010年9月，美國私募股權基金黑石宣布聯手香港鷹君集團，共同開發大連高端酒店和住宅項目。11月，荷蘭GTC在中國的首家商業綜合體——成都凱丹廣場落成運營。12月中旬，中遠集團應國資委要求，將所持遠洋地產的股權全部出售；而接盤資金除香港南豐集團外，還有一家匯豐旗下的外資基金。12月底，嘉里置業、豐益國際、香格里拉公司等3家境外企業聯手組建合資公司，將在東北一些城市從事房地產開發等綜合業務。

    由于境外資金進入國內房地產業的主要途徑是FDI，2010年房地產領域的FDI大幅增長。商務部數據顯示，去年全年全國非金融領域實際使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地產成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內房地產業的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。

    據國家統計局公布的數據，去年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內貸款55.7個百分點。

    “從外商投資的標的看，商業地產項目占比突出。”21世紀不動產市場總監林蕾表示。世邦魏理仕的報告顯示，2010年，我國境內主要城市房地產大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機構投資的物業類型來看，綜合、商辦類物業，尤其是出租型物業受到境外機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%。

    新加坡淡馬錫近期透露，其全資子公司豐樹集團將在今年啟動一只新基金，從國際市場上募集資金，規模在10億美元左右，依然專注于中國境內寫字樓、商場和住宅物業的開發，“如果可以找到很好的投資機會，資金規模可能還會更大。”

    地產私募基金日趨活躍

    為了更直接地參與境內房地產市場，很多外資機構都已把在境內設立人民幣私募基金提上了日程。“目前已經設立并運作的人民幣私募基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個趨勢。”仲聯量行一位投資總監坦言。

    “通過設立人民幣私募基金，外資可以先把錢倒進來，然后再去尋找項目。而目前的模式，是先得有項目，然后才能募集外幣資金。”陽光股份總裁助理吳爽表示。

    據權威消息，上海將率先試點經許可的國外投資者投資中國的人民幣私募股權和風投基金，初期規模為30億美元。其中，允許設立中外合伙制股權投資企業，同時允許境外PE先結匯再投資。

    與之相呼應，外幣房地產私募基金已經風生水起。據不完全統計，目前國內已出現金地集團、首創置業、上海復地、盛世神州、中國海外發展等內資機構發起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內地合作參與發起私募基金。相關數據顯示，2010年1-11月，國內共有10只房地產私募基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

    金地集團董事長凌克曾表示，未來房地產企業有兩個發展方向，“一個是向上游發展，進入房地產金融領域，比如房地產私募基金；另一個是向下游發展，做產品線，比如老年公寓、商業地產、旅游地產等。”

    陽光股份旗下陽光厚土基金已開始運營。楊寧介紹，在相對成熟的市場，基金一般分為核心基金、增值基金以及機會基金。核心基金持有具有穩定租金收益的物業，在收益率方面要求較低；增值基金持有現金流物業，并通過管理或再開發提升其價值，其回報要求較高；而機會基金主要投資于開發領域或者公司上市前的股權，其要求的回報最高。陽光厚土定位為核心基金，側重于投資商業地產項目。

    “通過商業項目的設計、建設、招商、運營及管理獲得穩定租金和物業升值收益，這是一種類似于資產管理模式，以職業化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩定的綜合商業項目將逐漸成為核心基金投資的目標。”楊寧表示。