CFP圖片 合成/蘇振

    “比起房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，當(dāng)前對(duì)樓市影響最大的還是限購(gòu)。”湖北孝感某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，部分炒家暫時(shí)離開了樓市。以北京等城市為例，目前首套房和本地購(gòu)房比重已攀升至歷史高位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了已經(jīng)宣布限購(gòu)的40余個(gè)城市，個(gè)別房?jī)r(jià)過高和上漲過快的城市仍有可能被納入限購(gòu)城市范圍，但限購(gòu)令暫難在三四線城市全面鋪開。

時(shí)近年中，一些城市房?jī)r(jià)開始顯現(xiàn)回落苗頭。北京住建委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月北京新建普通住房成交均價(jià)14127元/平方米，比去年全年水平低4.8%。“這主要是由于北京出臺(tái)了國(guó)內(nèi)最嚴(yán)的限購(gòu)等調(diào)控措施，有效打擊了投機(jī)投資，同時(shí)加大了保障房供應(yīng)和中低端產(chǎn)品供應(yīng)。”北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為。

然而從全國(guó)來看，二季度以來仍然呈現(xiàn)多數(shù)城市微幅上漲，成交平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降或持平的城市有14個(gè)，其余56個(gè)城市則小幅上漲。從成交情況看，1-5月全國(guó)商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長(zhǎng)9.1%。為了尋求銷售業(yè)績(jī)，一些距離大城市較近的樓盤開始把賣點(diǎn)放在“不限購(gòu)”上，位于河北省廊坊市的孔雀大衛(wèi)城銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示：“現(xiàn)在買得起房的人大部分沒有資格，有資格買房的群體又往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，我們樓盤盡管處于河北省，但距離北京交通很方便，值得考慮。”

盡管樓市調(diào)控很嚴(yán)，但一些投資者仍然將目光瞄準(zhǔn)樓市。在一家物流公司上班、名下已經(jīng)擁有三套房產(chǎn)的李飛認(rèn)為，北京的限購(gòu)政策很嚴(yán)，目前要想出手購(gòu)房只有兩種選擇：第一是市內(nèi)的商住項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)是租金回報(bào)高，但面積大多數(shù)偏小；第二是北京市周邊的住宅，如廊坊、燕郊等地樓盤，這些樓盤距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，但未來也具有升值潛力。

“由于不受限購(gòu)影響，目前北京市內(nèi)的商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺。比如西二環(huán)的茶貿(mào)國(guó)際目前是每平方米兩萬多元，這個(gè)價(jià)格和去年相比差別不大，而周邊的二手住宅價(jià)格則跌了10%左右。”北京市馬蓮道附近的一名地產(chǎn)中介說。

從成交結(jié)構(gòu)來看，北京住房市場(chǎng)的投機(jī)投資需求正被有效擠出。根據(jù)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月北京市新建商品住房成交中，89.6%為首次置業(yè)，10.4%為本市居民改善性購(gòu)房。鏈家地產(chǎn)提供的一份報(bào)告顯示，在去年北京市二手房成交中，外地人購(gòu)房占比達(dá)到了34%，而目前二手房住宅中外地人購(gòu)房占比已經(jīng)不到10%，下降非常明顯。

價(jià)格方面，盡管松動(dòng)幅度比以前加大，但北京絕大多數(shù)新盤仍然繼續(xù)僵持。5月在售新建商品住房項(xiàng)目151個(gè)，其中15個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，130個(gè)持平，另有6個(gè)項(xiàng)目上漲。

也有少數(shù)人士試圖以鉆政策漏洞的方式投機(jī)樓市。如一些購(gòu)房者將原先房產(chǎn)贈(zèng)予自己的直系親屬，以迎合購(gòu)房條件。還有的人抓住“限購(gòu)令”只針對(duì)本市的特點(diǎn)，赴三四線城市或購(gòu)房資格審查相對(duì)稀松的二線城市繼續(xù)購(gòu)房。

限購(gòu)范圍難以全面擴(kuò)大

“孝感目前已經(jīng)執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和‘一房一價(jià)’規(guī)定，但限購(gòu)政策并沒有推行。從我目前掌握的情況看，并沒有得到限購(gòu)令要擴(kuò)展到三線城市的信息。”孝感市上述房企負(fù)責(zé)人說。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前除了各直轄市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市外，溫州、三亞、蘇州等城市也已經(jīng)推出了限購(gòu)政策，限購(gòu)城市總量約為40個(gè)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，未來如果個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲過猛，可能被納入限購(gòu)城市范圍。但總體而言，限購(gòu)令難以在三四線城市大面積推廣。

根據(jù)政策基調(diào)，除了一二線城市必須實(shí)施限購(gòu)，部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，也要在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。有分析人士據(jù)此指出，未來如果樓市出現(xiàn)反彈，尤其是尚未限購(gòu)的三、四線城市價(jià)格明顯上漲，不排除限購(gòu)城市范圍擴(kuò)大的可能。

但從目前來看，這一假設(shè)條件尚未成為現(xiàn)實(shí)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為0.45%，二線城市漲幅為0.35%，三線城市為0.26%。楊紅旭認(rèn)為，目前并未出現(xiàn)市場(chǎng)需求擠向未限購(gòu)城市的普遍趨勢(shì)。

至于限購(gòu)政策未來是否長(zhǎng)期實(shí)施，國(guó)家信息中心在中國(guó)證券報(bào)發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，住房限購(gòu)政策應(yīng)升級(jí)為中長(zhǎng)期政策，至少在5-10年內(nèi)維持不變。同時(shí)限購(gòu)政策應(yīng)當(dāng)在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推行，有效地將投機(jī)需求擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生則認(rèn)為，目前購(gòu)房需求受到壓制，再加上保障房建設(shè)加快，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)一些回落。但要看到的是，限購(gòu)政策主要限制的是成交量，對(duì)價(jià)格的影響是間接的，未來限購(gòu)政策難以長(zhǎng)期實(shí)行下去。

有分析人士指出，在有效遏制非合理需求、維持樓市穩(wěn)定的同時(shí)，限購(gòu)政策也會(huì)誤傷改善性購(gòu)房，增添了業(yè)主惜售心理并降低存量房供應(yīng)。未來限購(gòu)政策的退出必須滿足相應(yīng)條件，如樓市價(jià)格已經(jīng)回落至合理水平，稅收、金融的手段起到相應(yīng)的調(diào)控替代作用等。