毛建國

清華大學法學院教授日前透露，中國已經開始起草《住房保障法》。在內部討論稿中，關于經濟適用房的產權問題，規定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經濟適用住房產權，出資比例主要根據土地使用和建筑及安裝費用比例確定（據2月3日《廣州日報》）。

長期以來，經濟適用房實行的是有限產權，只要購買滿5年后即可以上市出售。有限產權帶來的一個怪象，那就是許多人利用權勢購買經濟適用房（以下簡稱經適房），這樣，5年之后再把房出賣轉讓，以賺取其中差價。

怪象的遮羞布下，發生了一系列以權謀私現象，一方面，真正需要經適房的人，買不到經適房。另一方面，不需要經適房的人，卻通過人為操作獲得了經適房。從而導致一個好好的經適房政策，民怨四起，極大地削弱了經適房的民生屬性。

按照專家所說，由出資的地方政府和保障對象共同擁有經濟適用住房產權，5年后如果上市出售，所得資金按照出資比例進行分配。這樣，“將大大壓縮以經濟適用房牟利者的利潤空間，讓經濟適用房惠及真正需要保障的人”。或許能夠達到一定目的，但對照“確保惠及”的標準，這樣做還遠遠不夠。

　　先不說，共有產權存在極大的操作難題。試問，政府所占比例到底是多少？多了，保障對象不答應。少了，政府部門不愿意，一項好政策搞到最后很可能雙方不討巧。就是說，5年后經適房出售，即使政府從中獲得收益，原房主依然從中得大頭，享大利。在有利可圖的現實下，很難保證經適房真正到需要保障的人手中。

更大的問題是，在經適房轉讓中，政府真能做到完全監控嗎？資金分配，是建立在經適房出售為政府掌握的基礎上的。其實，部分經適房轉讓并不過戶，尤其一些親戚朋友間的轉讓，往往以公證形式代替過戶。這種轉讓，完全把政府擱置一邊，導致利潤還是由原房主分享。即便過戶，政府也難以掌握真實價格，買賣雙方完全可以用假協議壓低價格，造成“沒有利潤”的假象。

個人覺得，與其共有產權不如“沒有產權”，即保障對象可居住、可繼承，但是不可公開出售。經適房作為現有住房市場的一種特例，本來就不可以用完全市場的觀念來看待。對于保障對象來說，你可以永遠住下去，也可以通過法律手續讓子女繼承，但你的經適房卻不可以出售。

如果你的經濟條件改善了，想住進更高檔的小區，那也只能把經適房賣給政府，當然政府可以適當考慮房產的溢價。這樣做，既讓經適房與廉租房保持一定區別，又讓經適房區別于普通商品房。這才是真正的保障房，才可以避免經適房成為一些人牟利的工具。